CZYNNOŚCI NOTARIALNE
Deweloperzy / inwestorzy
Specjalizujemy się w obsłudze notarialnej dla deweloperów i inwestorów budowlanych, obejmującej umowy deweloperskie, zobowiązujące, ustanowienia i przeniesienia własności lokali, przeniesienia własności nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi.
Dla deweloperów i inwestorów przygotowaliśmy specjalistyczną ofertę usług notarialnych:
Sporządzamy umowy deweloperskie i zobowiązujące między deweloperem a nabywcą nieruchomości lub lokalu, zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Każda umowa reguluje prawa i obowiązki stron oraz terminy przeniesienia własności.
Finalny akt notarialny sporządzany po odbiorze technicznym domu lub lokalu — przenosi prawo własności nieruchomości lub lokalu na nabywcę.
Sporządzamy akty ustanawiające służebności gruntowe, przesyłu lub osobiste dla potrzeb inwestycji lub nabywców lokali.
Sporządzamy notarialne oświadczenia o poddaniu się egzekucji, umożliwiające szybkie odzyskanie lokalu w przypadku niewywiązania się najemcy z umowy. Oba typy najmu wymagają oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.
Najem okazjonalny:
- Przeznaczony dla osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmu
- Umowa najmu zawierana maksymalnie na 10 lat
- Najemca musi wskazać lokal zastępczy oraz przedstawić zgodę jego właściciela na zamieszkanie najemcy
- Wymaga zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni
Najem instytucjonalny:
- Przeznaczony dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań
- Brak ograniczenia czasu trwania umowy
- Brak obowiązku wskazania lokalu zastępczego
- Brak obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego
- Sporządzanie wypisów, odpisów i wyciągów z dokumentów
- Sporządzanie projektów aktów, oświadczeń i innych dokumentów
- Sporządzanie protestów weksli i czeków
- Depozyt notarialny pieniędzy — środki pieniężne trafiają na specjalny rachunek bankowy i są przechowywane na rachunku depozytowym do czasu spełnienia określonych warunków umowy
- Przyjmowanie na przechowanie dokumentów, papierów wartościowych oraz danych na informatycznym nośniku danych
W uzasadnionych przypadkach dokonujemy czynności także poza siedzibą Kancelarii.
Najczęściej zadawane pytania
Umowa deweloperska jest regulowana ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą przed wybudowaniem lokalu lub budynku jednorodzinnego. Obejmuje zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu lub budynku na nabywcę. Musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i zawierać szczegółowe informacje o przedsięwzięciu deweloperskim i rachunku powierniczym, a załącznikiem do tej umowy jest prospekt informacyjny przygotowany przez dewelopera. Przedwstępna umowa sprzedaży obejmuje zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży — ma zastosowanie, gdy strony chcą odroczyć finalizację transakcji. Może być zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. W obecnym stanie prawnym deweloper nie może zawierać z nabywcami przedwstępnych umów sprzedaży, a jedynie umowy deweloperskie lub umowy zobowiązujące (po wybudowaniu budynku), o których mowa w powołanej ustawie.
Przeniesienie własności jest możliwe dopiero po spełnieniu kilku warunków: uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy, odbiorze technicznym lokalu przez nabywcę oraz — jeśli grunt jest obciążony hipoteką dewelopera — uzyskaniu zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Notariusz weryfikuje kompletność dokumentacji przed sporządzeniem aktu.
Rachunek powierniczy to obowiązkowe zabezpieczenie wpłat nabywcy lokalu wymagane przez ustawę deweloperską. Środki wpłacane przez nabywcę trafiają na dedykowany rachunek prowadzony przez bank, a deweloper uzyskuje do nich dostęp dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy) lub po przeniesieniu własności (zamknięty rachunek powierniczy). Chroni to nabywcę przed utratą pieniędzy w przypadku problemów finansowych dewelopera. Informacja o rodzaju rachunku i banku prowadzącym musi być zawarta w umowie deweloperskiej.
Zakup mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny) jest objęty podatkiem VAT, który jest zawarty w cenie lokalu — dlatego co do zasady nie płaci się dodatkowo podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Depozyt notarialny pozwala złożyć środki pieniężne na specjalnym rachunku kancelarii, skąd są przekazywane uprawnionej stronie dopiero po spełnieniu ustalonych warunków — np. po zawarciu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Rozwiązanie to stosuje się szczególnie, gdy kupujący i sprzedający chcą jednoczesnej wymiany dokumentów i pieniędzy bez ryzyka, że jedna ze stron nie wywiąże się z zobowiązania. Depozyt notarialny daje obu stronom transakcji pełne bezpieczeństwo i kontrolę nad jej przebiegiem.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i obowiązku opuszczenia lokalu, sporządzone w formie aktu notarialnego, znacząco przyspiesza procedurę odzyskania lokalu. Właściciel po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu może uzyskać klauzulę wykonalności w sądzie bez potrzeby wytaczania powództwa o eksmisję — skraca to czas odzyskania lokalu z kilku lat do kilku miesięcy. Oświadczenie to jest jednym z kluczowych elementów wyróżniających najem okazjonalny i instytucjonalny od zwykłej umowy najmu.
Tak, oferujemy kompleksową obsługę notarialną inwestycji deweloperskich — od przygotowania wzorców umów deweloperskich i pomoc przy przygotowaniu dokumentacji prospektowej, przez podpisywanie umów z poszczególnymi nabywcami, aż po finalne akty przeniesienia własności lokali. Zapraszamy do kontaktu w celu ustalenia warunków współpracy.
Na koszty notarialne przy przeniesieniu własności składają się: taksa notarialna liczona od wartości transakcji (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości), opłaty sądowe za założenie nowej księgi wieczystej i dokonanie wpisów, a przy zakupie z kredytem — opłata za wpis hipoteki oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Szacunkowe koszty możesz wyliczyć w naszym kalkulatorze opłat notarialnych. Dla inwestycji deweloperskich przygotujemy szczegółowy kosztorys uwzględniający liczbę lokali i wartości transakcji — prosimy o kontakt.